10. veebruar 2025
Kuigi üürikorteritega on LHV fondides seni kaasnenud hea tootlus, pole endiselt piisavalt kindlust, et kahe-kolme aasta perspektiivis investeerimisotsust teha, ütles LHV Varahalduse kinnisvarainvesteeringute juht Rait Riim.
„Hoolimata suurest otsimisest ei ole me suutnud viimased 3–4 aastat leida uusi projekte, mis oma hinna või tootluse poolest oleksid meile ootuspärasel tasemel. Seega ootame perioodi, kus sisendhinnad langeksid, üürihindade ja korterite müügihindade vahel tekiks tasakaal ning saaksime ootuspärase tootluse,“ ütles Riim. Rahuldav tootluse tase võiks LHV fondide jaoks olla 6%.
„Täna näeme, et kuigi eeldused, et 2–3 aasta perspektiivis võiksid üürihinnad tõusta, on olemas, ei ole kindlus veel piisavalt suur, et selliseid tehinguid teha,“ lisas Riim.
LHV pensionifondidel on Tallinnas kaks üürikorterite projekti, mis tegutsevad Lumi Kodude nime all. Põhja-Tallinnas Manufaktuuri tänaval on 127 korterit ja Mustamäel Aiandi tänaval 164 korterit. Lisaks on neil 104 üürikorterit Riia linnas.
Üürikorterite portfelliga saavutati Riimi sõnul mullu läbi aegade parimad tulemused. „Seda kahel põhjusel: esiteks, kuna intressid olid eelmisel aastal kõrged, oli korterite üürimine turul eraisikule soodsam kui sarnase korteri ostmine. Igakuine kahetoalise korteri üürimakse oli 300 eurot madalam kui samaväärse korteri laenumakse. Teiseks, ebakindlus tuleviku ees lükkas inimeste korteriostu otsuseid edasi. See võimaldas meil hindu natuke tõsta ja saavutada läbi aegade parim täitumus,“ ütles Riim.
Pikas plaanis üürihinnad tõusevad
Ehitushindade alanemisse Riim ei usu, pigem on surve nende kerkimisele. Ennem on oodata üürihindade tõusu. „Kui võrrelda elukondliku kinnisvara hindu Tallinnas ja teistes Euroopa suurlinnades, siis oleme pealinnade võrdluses ikkagi mahajääja rollis. Näiteks kui meil on keskmine kahetoalise korteri üürihind 600 eurot, siis Euroopas sellise raha eest korralikku kahetoalist korterit ei saa. Arvan, et arvestades meie inflatsioonilist ja majanduslikku keskkonda, on üürihindade tõusul potentsiaali,“ märkis Riim.
LHV pensionifondide kinnisvara otseinvesteeringute portfell lõpetas eelmise aasta 96% täitumusega, mis on veidi parem kui turu keskmine. „Turul on vakantsus kinnisvarasektorite üleselt umbes 10%, meie lõpetasime 4% vakantsusega,“ märkis Riim.
Seni on üürikorterid olnud Riimi sõnul pensionifondi jaoks väga hea investeering. Üüritulu on stabiilne ja prognoositav. Kui ärikinnisvaras võib ühe suure üürniku lahkumise järel tekkida vakantsus, mida on vaja pikka aega täita, siis üürikorterisse võib uus üürnik juba järgmisel päeval sisse kolida.
Püssirohtu on, aga ostma ei kiirusta
Lisaks on üürikorterite hea omadus see, et nende väärtus kipub ajas kasvama. „Meie ostsime oma korterid valdavalt perioodil 2018–2021 keskmise hinnaga umbes 2300 eurot ruutmeetri kohta. Nende korterite väärtus on ajas kasvanud üle 3000 euroni ruutmeetri kohta,“ ütles Riim. „Inflatsioonilises keskkonnas on kinnisvarahinnad liikunud palgakasvuga käsikäes. Seega eeldame keskpikas perspektiivis, et korterite müügihinnad jätkavad kasvamist,“ märkis ta.
Üürimajade asukohas sobivad LHV fondidele väljakujunenud elupiirkonnad, milleks on siiani olnud Mustamäe ja Põhja-Tallinn. Kuigi hea piirkond oleks ka Lasnamäe, siis seal piisavalt uusi projekte peale ei tule, märkis Riim. Vastunäidustatud on asukohad, kus ei ole väljakujunenud taristut: ühistranspordiühendusi, koole, lasteaedu ega kauplusi.
„Pensionifondi jaoks on üürimaja ideaalne ja kindel investeerimistoode. Usun, et kui geopoliitilised pinged vähenevad, on meie regiooni oodata uusi investoreid, kes võiksid üürimajadesse investeerida,“ prognoosis Riim.
Kinnisvara otseinvesteeringute puhul on LHV viimastel aastatel keskendunud peamiselt olemasoleva portfelliga tegelemisele. Uute investeeringutena on antud peamiselt kinnisvaralaene ja suuri muutusi 2025. aastaks ette ei nähta. „Meil on küll püssirohtu, et häid pakkumisi turul kasutada, aga meil ei ole praegu sellist vaadet, et peaksime kinnisvarasektoris agressiivselt uusi positsioone võtma,“ selgitas Riim.
Mis puudutab atraktiivseid varaklasse, siis sel aastal jätkub Riimi sõnul võlakirjadesse investeerimise edulugu. Võlakirjad pakuvad endiselt väga hea riski ja tulu suhtega tootlust. Ka aktsiaturgudel, hoolimata sellest, et seal tehakse jätkuvalt ajaloolisi tipptulemusi, näeme ostukohti, mis võiksid pakkuda pensioni kogujatele pikaajalist head tootlust, märkis Riim.
Välisinvestoreid märkimisväärselt vähem
Ajalooliselt on välisinvesteeringud moodustanud suure osa Eesti kinnisvarainvesteeringute turust, kuid viimase nelja aasta jooksul on olukord radikaalselt muutunud.
„Meie esialgsete arvutuste järgi tehti kodumaise kapitaliga 2024. aastal 85% Eesti kinnisvarainvesteeringute tehingutest, 15% tehingutest tehti väliskapitaliga. See on väga oluline trendimuutus. Eesti on Austria, Londoni ja Ameerika investeerimisfondide jaoks ikkagi riskantne riik, ja kuni geopoliitilised pinged ei lahene, ei ole siia välisinvestoreid oodata,“ ütles Riim.
Ärikinnisvara müügihinnad on jäänud suuresti samaks, kuigi ärikinnisvara väärtus on tavaliselt vähenenud siis, kui hooneid ei suudeta täidetud hoida. Baltimaad pakuvad 2–3 protsendipunkti paremat tootlust kui Skandinaavia. See võiks Riimi sõnul meelitada Skandinaavia investoreid.
Ärikinnisvaraturul kasvu ei oota
Riim ei näe lähiaastatel ärikinnisvaraturul loomulikku kasvu. Pigem hakkavad kinnisvaraomanikud üürnike leidmiseks konkureerima. Ärikinnisvaraturgu mõjutab hübriid- ja kaugtöö teema, kuid täpset tasakaalu kontoris ja kodus töötamise vahel alles otsitakse. „Meil LHV-s käiakse valdavalt kontoris, mina käin neli-viis päeva nädalas, sest see keskkond aitab mul paremini tööd teha,“ märkis Riim.
Kinnisvarasektoris tervikuna Riim suuri muudatusi ei näe. „Ärikinnisvarasektor käib sama jalga muu Eesti majandusega. Eesti majandus peab ennast ümber struktureerima, et olla Euroopas ja maailmas konkurentsivõimeline,“ märkis ta. Tuleb väärtusahelas kõrgemale ronida, et oma konkurentsivõime taastada – see aga mõjutab nõudlust ärikinnisvara järele.
„Eesti inimestel on vaja käia poes, kinos, kontoris tööl ja logistikasektoril on vaja ladusid. See kõik ei kao ära, aga orgaanilist kasvu ma ärikinnisvaraturul lähiaastatel ei näe. Pigem tuleb tihe konkurents kinnisvaraomanike vahel, et leida liikuvaid üürnikke,“ tõdes Riim.
Artikkel ilmus esmakordselt Ärilehes 17. jaanuaril 2025.
Vaata kõiki uudiseid