10 февраля 2025 г.
По словам Райта Рийма, возглавляющего отдел инвестиций в недвижимость LHV Varahaldus, несмотря на то, что до сих пор арендные квартиры приносили фондам LHV хорошую доходность, для принятия инвестиционного решения на перспективу двух-трех лет уверенности пока недостаточно.
«Хотя мы ведем поиск постоянно, последние 3-4 года мы не нашли новых проектов, цена или доходность которых соответствовали бы нашим ожиданиям. Чтобы достичь ожидаемой доходности, мы ждем снижения цен на вводные, установления баланса между ценами аренды и продажи квартир», — сказал Рийм. Удовлетворительный для фондов LHV уровень доходности — 6%.
«Сегодня мы видим, что, хотя имеются предпосылки для роста цен аренды в перспективе 2–3 лет, достаточной уверенности для совершения таких сделок пока нет», — добавил Рийм.
В портфеле пенсионных фондов LHV два проекта арендных квартир в Таллинне под названием Lumi Kodud. В него входят 127 квартир в Пыхья-Таллинне на улице Мануфактуури и 164 квартиры в Мустамяэ на улице Айанди. Кроме того 104 арендные квартиры в Риге.
По словам Рийма, в прошлом году портфель арендных квартир показал наилучший результат за все время. «Этому есть две причины: во-первых, поскольку процентные ставки в прошлом году были высокими, для частного лица выгоднее было арендовать квартиру, чем покупать. Ежемесячная плата за аренду двухкомнатной квартиры была на 300 евро ниже, чем платеж по кредиту на покупку аналогичной квартиры. Во-вторых, неуверенность в будущем заставляла людей откладывать решение о покупке квартир. Это позволило нам несколько повысить цены и достичь наилучших результатов за всю историю», — говорит Рийм.
В долгосрочной перспективе цены аренды вырастут
Рийм не верит в снижение цен на строительство, наоборот, существуют предпосылки к их росту. Скорее можно ожидать роста ставок аренды. «Если сравнивать цены на жилую недвижимость в Таллинне и столицах других крупных европейских городов, мы все еще отстаем. Например, если у нас средняя цена аренды двухкомнатной квартиры составляет 600 евро, то в Европе за такие деньги достойную двухкомнатную квартиру не снять. «Я думаю, что, учитывая нашу инфляционную и экономическую ситуацию, существует потенциал для роста ставок аренды», — отметил Рийм.
Портфель прямых инвестиций в недвижимость пенсионных фондов LHV завершил прошлый год с заполняемостью 96%, что несколько лучше среднего показателя по рынку. «На рынке по всем секторам недвижимости вакантность составляет около 10%, мы же закончили год с вакантностью 4%», — отметил Рийм.
По словам Рийма, до сих пор арендные квартиры были очень хорошей инвестицией для пенсионного фонда. Доход от аренды стабилен и предсказуем. Если в сегменте коммерческой недвижимости один крупный арендатор может породить значительную вакантность, заполнение которой требует много времени, то в наемную квартиру новый съемщик может въехать уже на следующий день.
Ресурсы есть, но с покупкой мы не спешим
Кроме того, арендным квартирам присуще такое позитивное качество, что их стоимость со временем растет. «Мы приобретали квартиры преимущественно в период с 2018 по 2021 год по средней цене около 2300 евро за квадратный метр. Со временем стоимость этих квартир выросла, превысив более чем 3000 евро за квадратный метр», — сказал Рийм. «В условиях инфляции цены на недвижимость двигались рука об руку с ростом заработной платы. Поэтому в среднесрочной перспективе мы ожидаем, что цены продажи квартир продолжат расти», — отметил он.
В качестве локации арендных домов фонды LHV рассматривают хорошо зарекомендовавшие себя жилые районы, до сих пор это были Мустамяэ и Пыхья-Таллинн. По словам Рийма, Ласнамяэ тоже неплохой район, но там недостаточно новых проектов. Мы не рассматриваем районы, в которых нет развитой инфраструктуры: остановок общественного транспорта, школ, детских садов или магазинов.
«Для пенсионного фонда арендный дом — идеальный и надежный инвестиционный продукт. Я считаю, что снижение геополитической напряженности привлечет в наш регион новых инвесторов, заинтересованных во вложении средств в арендные дома», — выразил ожидание Рийм.
Что касается прямых инвестиций в недвижимость, то в последние годы LHV сосредоточился главным образом на работе с существующим портфелем. Новые инвестиции представляли собой главным образом кредиты на покупку недвижимости, и в 2025 году серьезных изменений не ожидается. «У нас есть необходимые ресурсы, чтобы воспользоваться выгодными предложениями на рынке, но в настоящее время мы не считаем, что нам следует агрессивно инвестировать в недвижимость», — пояснил Рийм.
Что касается привлекательных классов активов, то в этом году, по словам Рийма, успешными останутся инвестиции в облигации. Облигации по-прежнему предлагают очень хорошее соотношение риска и доходности. Несмотря на то, что фондовые рынки продолжают устанавливать исторические рекорды, мы видим возможности для покупок, которые могут обеспечить инвесторам пенсионных фондов хорошую долгосрочную доходность, отметил Рийм.
Иностранных инвесторов стало значительно меньше
Исторически иностранные инвестиции составляли значительную часть эстонского рынка инвестиций в недвижимость, но за последние четыре года ситуация радикально изменилась.
«По нашим предварительным расчетам, в 2024 году 85% инвестиционных сделок с недвижимостью в Эстонии были совершены на базе отечественного капитала, и всего 15% сделок — с привлечением иностранного капитала». Это очень важное изменение тренда. Для австрийских, лондонских и американских инвестиционных фондов Эстония остается страной с повышенным риском, и пока не снизится геополитическая напряженность, иностранных инвесторов здесь не ожидается», — сказал Рийм.
Цены продажи коммерческой недвижимости в целом остались на прежнем уровне, хотя когда здания не удается заполнить, стоимость коммерческой недвижимости обычно снижается. Страны Балтии предлагают доходность на 2–3 процентных пункта выше, чем Скандинавия. По словам Рийма, это может привлечь скандинавских инвесторов.
На рынке коммерческой недвижимости роста не ожидается
В ближайшие годы Рийм не видит возможностей для естественного роста на рынке коммерческой недвижимости. Скорее, собственники недвижимости будут бороться за арендаторов. На рынок коммерческой недвижимости влияет тема гибридной и удаленной работы, но баланс между работой в офисе и удаленной работой все еще не найден. «В LHV мы в основном работаем в офисе, я хожу в офис четыре или пять дней в неделю, потому что в этой среде мне лучше работается», — отметил Рийм.
В секторе недвижимости в целом Рийм серьезных изменений не видит. «Сектор коммерческой недвижимости неразрывно связан с остальными секторам экономики Эстонии. Чтобы быть конкурентоспособной в Европе и мире, эстонской экономике необходима реструктуризация", - сказал он. Для восстановления конкурентоспособности необходимо подняться выше в цепочке создания стоимости, а это повлияет на спрос на коммерческую недвижимость.
«Жителям Эстонии нужно ходить в магазин, в кино, работать в офисах, логистическому сектору нужны склады». Все это не исчезнет, но в ближайшие годы я не вижу органического роста на рынке коммерческой недвижимости. Скорее, между собственниками недвижимости возникнет острая борьба за арендаторов», — сказал Рийм.
Впервые статья была опубликована в газете Ärileht 17 января 2025 года.
Читать подробнее