Офисные здания 20–30-летней давности уже не отвечают требованиям арендаторов

В 2023 году статистика LHV по финансированию коммерческой недвижимости показала некоторое замедление, однако в этом году наблюдается осторожный оптимизм.

Ситуация в сегменте коммерческой недвижимости тесно связана со здоровьем и состоянием экономики. Принимая во внимание непростые времена в экономике и неопределенность в бизнесе, вполне ожидаемо, что в 2023 году финансирование коммерческой недвижимости несколько замедлилось. Было заключено меньше сделок, а их завершение заняло больше времени.

«Хотя в прошлом году мы заключили на 35% меньше договоров на финансирование коммерческой недвижимости, общий объем договоров сократился всего на 7%. Средняя сумма кредита за год увеличилась на 1,25 миллиона, а это почти 40%. Рост суммы кредита свидетельствует, с одной стороны, о росте цен, а с другой – о том, что в условиях нестабильного рынка более активны именно финансово более стабильные и крупные игроки, которые к тому же делали более значительные инвестиции», – сказал Рааг.

Условия кредитования предприятий в целом остались прежними, но к каждому проекту применяется индивидуальный подход. «Каждый клиент, его профиль и его бизнес имеют свои особенности и требуют отдельного рассмотрения. Компании ценят наше индивидуальное и гибкое отношение, все чаще предпочитая сотрудничать с местным банком. Например, в прошлом году 30% всех кредитов, выданных эстонским компаниям, были профинансированы LHV», – приводит пример Рааг.

Однако в сегменте коммерческой недвижимости все больше внимания уделяется энергоэффективности объекта и его соответствия современным требованиям, как с точки зрения финансового учреждения, так и с точки зрения арендатора. Юрген Рааг констатирует, что это отчасти связано с ростом цен на энергоносители, а также с ужесточением требований к энергоэффективности. «Более энергоэффективные здания с более низкими затратами на электроэнергию и лучшим микроклиматом в помещениях, скорее всего, в долгосрочной перспективе будут более экономически выгодными и привлекательными для арендатора, несмотря на более высокую стоимость аренды. Помимо высоких эксплуатационных расходов, в будущем могут потребоваться дорогостоящие ремонтные работы, чтобы соответствовать ужесточающимся требованиям энергоэффективности. Повышение энергоэффективности не только даст конкурентное преимущество, но и положительно скажется на рыночной стоимости здания».

В конце 2023 года вакантность офисных площадей класса B в Таллинне впервые почти за десять лет вновь превысила 10%. Рааг считает, что офисные здания возрастом 20–30 лет уже не отвечают потребностям арендаторов и нуждаются в повышении энергоэффективности и модернизации.

«В последние годы рыночная стоимость зданий такого типа резко упала, и если у нынешнего владельца нет возможности сделать значительные инвестиции в модернизацию здания, это может создать новые возможности для девелоперов, у которых есть для этого ресурсы и видение. Кроме того, мы стремимся поддерживать устойчивое развитие и инновации в сфере финансирования коммерческой недвижимости», - сказал он.

В этом году LHV настроена сдержанно оптимистично и считает, что 2024 год может стать хорошим временем для начала строительства новых проектов. «Наша уверенность основана на предположении, что в 2025 году экономика Эстонии снова будет расти и что сокращение объемов приведет к относительному снижению стоимости строительства. Начав строительство сегодня, девелопер сможет воспользоваться более выгодными ценами, а учитывая, что средний срок строительства составляет 12–18 месяцев, к моменту завершения проекта перспективы участников рынка и экономики могут стать гораздо более позитивными».